Ulga mieszkaniowa- umowa deweloperska nie zwolni z podatku po sprzedaży mieszkania
Na pierwszy rzut oka przepisy związane z realizacją tak zwanej ulgi mieszkaniowej wydają się proste i zrozumiałe. Wiele osób zakodowało sobie, że jeżeli przed upływem pięciu lat od zakupu mieszkania zostanie ono sprzedane, to aby uniknąć zapłaty podatku należy w ciągu trzech lat przeznaczyć przychód z jego sprzedaży na zakup innego mieszkania. Jest to bardzo uproszczona konstrukcja ulgi mieszkaniowej. Rzeczywistość nie jest jednak tak oczywista.
Pytań w tym zakresie jest wiele, na niektóre z nich odpowiadaliśmy w poprzednich postach np.:
Nowa ulga mieszkaniowa od 2019 roku
Czy czasowy wynajem powoduje utratę ulgi mieszkaniowej?
Czy czasowy wynajem nieruchomości powoduje utratę ulgi mieszkaniowej?
Czy zakup gruntu może być formą realizacji ulgi mieszkaniowej?
Czy zakup gruntu może być formą realizacji ulgi mieszkaniowej?
Jak korzystnie podatkowo sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?
Jak korzystnie podatkowo sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?
W niniejszym wpisie zajmiemy się tematyką umowy deweloperskiej i wpływem jej zawarcia na możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Jak powszechnie wiadomo realizacja projektów deweloperskich jest procesem długotrwałym. Wiele osób zanim otrzyma klucze do swojego nowego mieszkania często jest zmuszona do czekania nawet kilku lat na realizację inwestycji. Umowy nadające podatnikom własność nieruchomości są co do zasady poprzedzane umowami przedwstępnymi.
Organy podatkowe jednak stanowczo podchodzą do tej kwestii i wskazują, że samo podpisanie umowy przedwstępnej nie jest przeniesieniem własności nieruchomości na kupującego, a właśnie spełnienie tej przesłanki decyduje o możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Taką tezę przedstawił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji 30 grudnia 2019 roku, nr 0115-KDIT2-1.4011.448.2019.2.JG. Zgodnie z tym samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to uzależnione jest nie tylko od samego faktu wydatkowania w ustawowym terminie środków ze sprzedaży, ale także – o czym nie można zapomnieć – od wydatkowania ich wyłącznie na ściśle określony przez ustawodawcę cel, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego skutkujące uzyskaniem prawa jego własności.
Ponadto organ podatkowy powołał się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 321/15, w którym skład orzekający stwierdził: „(…) w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawarcie przedwstępnej umowy deweloperskiej nie skutkuje nabyciem nieruchomości. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377 z późn. zm.), umowa deweloperska, to umowa, którą deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Tym samym na podstawie umowy deweloperskiej podatnik nie nabywa lokalu mieszkalnego – tak jak tego wymaga art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. Z umowy tej wynika jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości, która – mimo że w założeniu zmierza i niejako warunkuje nabycie prawa do lokalu mieszkalnego – nie jest równoznaczna z nabyciem tego prawa i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia.”.
