Podatnicy sprzedając mieszkanie obciążone kredytem nie zawsze zwracają uwagę na konsekwencje podatkowe, jakie mogą być następstwem niewłaściwie dokonanej transakcji. Często przy podpisywaniu sporządzaniu aktu notarialnego można spotkać się z poniższym sformułowaniem:

„Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:
1.  Kwotę ……………. zł (słownie: …………………… złotych) Kupujący zapłaci przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, to jest Banku,
o numerze ………………………..……………………… – celem wykreślenia hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej Kw nr …. prowadzonej przez Sąd Rejonowy
w ….……….. Wydział ………….., o której mowa w § 1 Umowy.
2. Kwotę ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………… o numerze ……………………………….”.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. 2018.1509) o podatku dochodowym od osób fizycznych wole od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,  o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu  i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Analizując powyższy przepis, a także orzecznictwo należy wskazać, iż kwoty wpłaconej przez kupującego wynikającej z ceny zakupu, bezpośrednio na konto banku wskazane przez sprzedawcę tytułem spłaty zadłużenia z umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką nie będzie można udokumentować jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Podatnik, który niejako przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na jej nabycie, nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.. Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie innej nieruchomości lub prawa majątkowego, służących zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych. Powyższa teza znajduje swoje potwierdzenie między innymi w Interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r. nr 1462-IPPB4.4511.1377.2016.1.JK3.

Ponadto w judykaturze jednolicie przyjmuje się, że jeżeli przychód sprzedającego ze sprzedaży rozliczany jest przez kupującego w ten sposób, że dokonuje on wpłaty na rachunek wierzyciela sprzedającego w celu zwolnienia go z zobowiązania, wartość ta nie może być wydatkowana później na własne cele mieszkaniowe sprzedającego (por.m.in. wyrok NSA z dnia 13 września 2018 r., sygn. akt II FSK 2407/16).

Czy można więc sprzedać mieszkanie z kredytem i zachować wszelkie korzyści podatkowe?

Istnieje możliwość sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem i uniknięcie zapłaty podatku z tego tytułu. Jest to związane z większą ilością obowiązków formalnych związanych między innymi z przejęciem kredytu przez kupującego. Jednak takie rozwiązanie powoduje, że sprzedający może w pełni skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Porównanie powyższych rozważań najlepiej widać na przykładzie:
Hipotetyczna wartość mieszkania -200 000 zł
Koszty uzyskania przychodu- 150 000 zł
Wartość mieszkania, które podatnik zamierza kupić-200 000 zł

WARIANT 1:
Sprzedaż mieszkania za niższą cenę np. 150 000 zł i przeniesienie kredytu w wysokości 50 000 zł na kupujących.
Konsekwencje podatkowe:
Sprzedający całą otrzymaną kwotę w wysokości 50 000 zł (200 tys.- 150 tys.) będzie mógł rozliczyć na własne cele mieszkaniowe i skorzystać z ulgi w postaci braku obowiązku zapłaty podatku (przy spełnieniu warunków określonych w art. 21. ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.).

WARIANT 2:
Sprzedaż mieszkania za 200 tys. wraz z postanowieniem zawartym w akcie notarialnym, że kupujący wpłacają 50 000 zł na wskazany przez sprzedawcę rachunek banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego, a pozostałe 150 000 zł na rachunek sprzedawcy.
Konsekwencje podatkowe:
Sprzedający będzie mógł przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w rzeczywistości tylko otrzymaną od nabywców kwotę 150 000 zł. Licząc według wzoru:

50 tys. zł * 50 tys. zł / 200 tys. zł = 12,5 tys. zł
Gdzie:
50 tys. zł – dochód ze sprzedaży mieszkania nr 1
50 tys. zł – wydatek przekazany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli mieszkania nr 2
200 tys. zł – przychód ze sprzedaży mieszkania nr 1
12,5 tys. zł – wynik obliczenia – do tej wysokości przysługuje zwolnienie z podatku
Stąd 50 tys. zł dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nr 1 trzeba pomniejszyć o 12,5 tys. zł wysokości zwolnienia. Pozostało 37,5 tys. zł dochodu. Od tej kwoty podatnik powinien zdaniem organów podatkowych zapłacić 19 proc. podatek z tytułu zbycia nieruchomości nr 1.