Co do zasady wynajem nieruchomości w zależności od jego rodzaju i statusu najemcy można opodatkować stawkami 23%, 8%, oraz zwolnić od opodatkowania.
Podstawową stawką podatku VAT w przypadku wynajmu nieruchomości jest 23%. Ma ona zastosowanie w sytuacji, gdy dana usługa najmu nie jest wyszczególniona w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług lub aktów wykonawczych do niej jako podlegająca opodatkowaniu obniżoną stawką podatku VAT lub całkowitemu zwolnieniu od opodatkowania tym podatkiem.

Zwolnienie- najem na cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku i towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Należy jednak zauważyć, że zwolnienie to będzie odnosiło się tylko i wyłącznie do świadczenia usług najmu na rzecz osób prywatnych, które nie będą najmować nieruchomości w ramach prowadzenia swojej działalności gospodarczej.
Stanowisko to znalazło swoje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16, w którym skład orzekający stwierdził, że „zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych”. Powyższy wyrok został wydany w odniesieniu do wynajmu nieruchomości przedsiębiorcy na cele związane z zakwaterowaniem jego pracowników.
Zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wymaga, aby jednocześnie spełniły się następujące przesłanki: wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek, usługa ta dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a przy tym cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy.
Według Naczelnego Sądu Administracyjnego z treści powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę),
a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przypadku gdy najemca nieruchomości nie realizuje w niej własnych celów mieszkaniowych usługę należy opodatkować 23% stawką podatku VAT.

Stawka 8%- najem krótkoterminowy

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 8%. W załączniku tym, w poz. 163 wymienione zostały usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55 tj. usługi związane z zakwaterowaniem.
W uwagach metodycznych do PKWiU wskazano, iż dział PKWiU 55 nie obejmuje „wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w 68.20.1”, oraz że „obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym”. Zatem w sytuacji, gdy usługa świadczona przez podatnika mieści się w grupowaniu: PKWiU 55, usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8%.
W sytuacji, gdy podatnik ma wątpliwości co do tego, czy w danym przypadku zastosować stawkę 8 %, czy też zwolnienie z opodatkowania należy wziąć pod uwagę rzeczywisty charakter świadczonej usługi.

W razie wątpliwości w kwestii zastosowania właściwej stawki podatku VAT w przypadku wynajmu nieruchomości zapraszamy do konsultacji z naszymi specjalistami, którzy chętnie odpowiedzą na wszystkie Państwa pytania.