Często zdarza się tak, że sprzedając nieruchomość data sporządzenia i podpisania aktu notarialnego jest inna niż data płatności oraz data wydania rzeczy. Podatnicy często zastanawiają się, która z tych dat spowoduje u nich powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. W niniejszym wpisie postaramy się rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące tej tematyki.

Istotna data zawarcia umowy

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 2964 roku Kodeks Cywilny umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta
w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zgodnie art. 19a ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Na podstawie art. 7 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego oznacza w tym momencie nastąpiła dostawa towarów, a kupujący będzie mógł rozporządzać nieruchomością jak właściciel. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 września 2020 roku (I FSK 838/14). Według składu orzekającego zawarcie umowy sprzedaży (podpisanie aktu notarialnego) umożliwia kupującemu zachowanie się jak właściciel. Może on dokonać dalszego przeniesienia własności nieruchomości, nawet bez jej fizycznego wydania, czy obciążyć ją ograniczonymi prawami rzeczowymi. Linia orzecznicza w tej kwestii wydaje się być ugruntowana o czym świadczy najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2020 roku, sygn.. I FSK 2072/19, w którym została potwierdzona wyżej wskazana teza, o tym, że dla powstania obowiązku podatkowego w VAT nie jest istotna data wydania rzeczy, a jedynie moment dokonania sprzedaży (podpisania aktu notarialnego).

Wydanie rzeczy, lub zapłata przed podpisaniem aktu notarialnego

Moment powstania obowiązku podatkowego w VAT nie jest zagadnieniem tak bardzo oczywistym. Ma na niego wpływ wiele czynników. W związku z tym, że w tej kwestii istnieje wiele problemów kilka lat temu został wydany poradnik pt. „Zmiany w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT od 1 stycznia 2014 roku”. Wskazano w nim, że przy sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje:
– w momencie zawarcia umowy sprzedaży,
– w momencie wydania budynku/lokalu,
– w momencie zapłaty
w zależności od tego, które zdarzenie ma miejsce wcześniej.
Dlatego też dla określenia obowiązku podatkowego w przypadku transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość istotne są te trzy czynności oraz daty ich zaistnienia.

W przypadku jakichkolwiek pytań serdecznie zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami, którzy chętnie udzielą Państwu odpowiedzi.