Zakup nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością to decyzja, która może przynieść wiele korzyści biznesowych i organizacyjnych. Dla jednych przedsiębiorców będzie to sposób na rozwój działalności operacyjnej (np. zakup biura, magazynu czy hali produkcyjnej), dla innych – forma inwestowania nadwyżek finansowych lub budowania długoterminowego majątku spółki.

Jednocześnie transakcje na rynku nieruchomości wiążą się z istotnymi konsekwencjami podatkowymi. Kluczowe znaczenie mają m.in. status podatkowy stron transakcji, możliwość odliczenia podatku VAT, obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), zasady rozliczania kosztów finansowania dłużnego oraz planowane przeznaczenie nieruchomości. Nieprawidłowe zaplanowanie transakcji może prowadzić do powstania obciążeń podatkowych, których w wielu przypadkach można zgodnie z prawem uniknąć.

Czy spółka z o.o. może kupić każdą nieruchomość?
Co do zasady spółka z o.o. może we własnym imieniu nabywać zarówno nieruchomości komercyjne, jak i mieszkalne. Najczęściej są to:

-lokale użytkowe i biura,

-magazyny i hale produkcyjne,

-działki budowlane i grunty inwestycyjne,

-mieszkania przeznaczone na wynajem,

-budynki produkcyjne i usługowe.

Ograniczenia mogą dotyczyć przede wszystkim nieruchomości rolnych, których obrót podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). W określonych przypadkach zastosowanie mogą znaleźć również uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), w tym prawo pierwokupu lub nabycia nieruchomości.

Z perspektywy podatkowej sam zakup nieruchomości przez spółkę nie rodzi negatywnych skutków. Kluczowe znaczenie ma natomiast to, kto jest sprzedawcą oraz w jaki sposób nieruchomość będzie wykorzystywana po jej nabyciu.

Status sprzedającego – osoba prywatna czy podatnik VAT?
Jednym z najważniejszych elementów analizy transakcji jest ustalenie statusu podatkowego sprzedającego.

Zakup od osoby prywatnej
Jeżeli sprzedawcą jest osoba fizyczna, która w odniesieniu do danej transakcji nie działa jako podatnik VAT, sprzedaż pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT.

W konsekwencji:

-spółka nie otrzyma faktury VAT,

-nie będzie mogła odliczyć podatku naliczonego,

-notariusz – jako płatnik podatku – pobierze od kupującej spółki podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Zakup od podatnika VAT
Jeżeli nieruchomość sprzedaje czynny podatnik VAT (np. deweloper lub przedsiębiorca), transakcja podlega przepisom ustawy o VAT.

W zależności od rodzaju nieruchomości i historii jej użytkowania sprzedaż może być:

-opodatkowana VAT (np. stawką 23% dla większości lokali komercyjnych i gruntów budowlanych lub 8% w przypadkach przewidzianych dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym),

-zwolniona z VAT, najczęściej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, m.in. z uwagi na upływ ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT – sposób na uniknięcie PCC
Jeżeli sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z VAT, co do zasady kupujący jest zobowiązany do zapłaty 2% podatku PCC.

Przepisy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT przewidują jednak możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji VAT. Warunkiem jest, aby obie strony były zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT oraz złożyły wymagane przepisami zgodne oświadczenie.

W takim przypadku:

-transakcja podlega VAT,

-nie występuje obowiązek zapłaty PCC,

-kupująca spółka – o ile nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej – może odliczyć podatek naliczony.

W praktyce rozwiązanie to często pozwala znacząco ograniczyć ekonomiczny koszt transakcji.

Odliczenie VAT i 10-letni okres korekty
Prawo do odliczenia podatku VAT przysługuje wyłącznie w zakresie, w jakim nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Przykładowo, jeżeli spółka kupuje lokal usługowy od dewelopera z przeznaczeniem na prowadzenie działalności handlowej, co do zasady może odliczyć cały podatek VAT wynikający z faktury.

Korekta podatku VAT
Odliczenie VAT nie kończy jednak rozliczeń z organami podatkowymi.

Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT nieruchomości objęte są 10-letnim okresem korekty podatku naliczonego, liczonym od roku, w którym środek trwały został oddany do użytkowania.

Jeżeli w tym okresie zmieni się sposób wykorzystania nieruchomości (np. lokal wykorzystywany dotychczas do działalności opodatkowanej zostanie przeznaczony na wynajem na cele mieszkaniowe korzystający ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), może powstać obowiązek zwrotu części wcześniej odliczonego podatku. Korekta następuje co do zasady w wysokości 1/10 podatku za każdy rok pozostały do końca okresu korekty.

Czy zakup nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodów?
Nie.

Cena zakupu nieruchomości nie stanowi jednorazowego kosztu uzyskania przychodów. Powiększa ona wartość początkową środka trwałego.

Nieruchomości niemieszkalne
Budynki i lokale niemieszkalne co do zasady podlegają amortyzacji podatkowej, a odpisy amortyzacyjne stanowią koszty uzyskania przychodów zgodnie z obowiązującymi stawkami amortyzacyjnymi.

Budynki i lokale mieszkalne
Od 1 stycznia 2023 r. budynki i lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji podatkowej na gruncie CIT, niezależnie od tego, czy są wykorzystywane w działalności gospodarczej, czy przeznaczone na wynajem.

Spółka może dokonywać amortyzacji bilansowej, jednak odpisy te pozostają neutralne podatkowo.

Do kosztów uzyskania przychodów mogą natomiast zostać zaliczone m.in.:

-koszty remontów i bieżącej konserwacji (o ile nie stanowią ulepszenia środka trwałego),

-opłaty eksploatacyjne,

-media,

-składki ubezpieczeniowe,

-podatek od nieruchomości.

Zakup nieruchomości na kredyt
Finansowanie zakupu kredytem bankowym lub pożyczką nie zmienia zasad rozliczania ceny nabycia.

Spłata kapitału kredytu pozostaje podatkowo neutralna.

Kosztami uzyskania przychodów mogą być natomiast odsetki, prowizje bankowe oraz różnice kursowe.

Odsetki naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytkowania zwiększają wartość początkową środka trwałego.

Należy również pamiętać o ograniczeniach wynikających z art. 15c ustawy o CIT, regulujących możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów nadwyżki kosztów finansowania dłużnego. Jeżeli przekroczy ona wyższą z kwot: 3 000 000 zł albo 30% podatkowej EBITDA, nadwyżka nie będzie stanowiła kosztu uzyskania przychodów w danym roku podatkowym.

Zakup nieruchomości od wspólnika lub członka zarządu
Transakcje zawierane pomiędzy spółką a jej wspólnikami lub członkami zarządu podlegają zwiększonemu zainteresowaniu organów podatkowych.

W szczególności weryfikowana jest:

-rynkowość ceny – sprzedaż po cenie odbiegającej od wartości rynkowej może skutkować powstaniem przychodu z częściowo odpłatnego świadczenia oraz zakwestionowaniem rozliczeń przez organy podatkowe,

-obowiązki z zakresu cen transferowych – w przypadku transakcji z podmiotami powiązanymi może powstać obowiązek sporządzenia dokumentacji cen transferowych. W wielu przypadkach próg dokumentacyjny wynosi 2 mln zł, jednak jego wysokość zależy od kwalifikacji danej transakcji zgodnie z przepisami o cenach transferowych.

Najczęstsze błędy przedsiębiorców
Najczęściej spotykane błędy to:

-pominięcie możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT i niepotrzebna zapłata 2% PCC,

-nieuwzględnienie 10-letniego okresu korekty VAT,

-błędne założenie, że mieszkania mogą być amortyzowane podatkowo,

-nieuwzględnienie limitów kosztów finansowania dłużnego wynikających z art. 15c ustawy o CIT,

-przeprowadzanie transakcji z podmiotami powiązanymi bez odpowiedniej analizy rynkowości ceny i obowiązków z zakresu cen transferowych.

Podsumowanie
Zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. wymaga analizy nie tylko pod kątem biznesowym, ale również podatkowym. Odpowiednie zaplanowanie sposobu opodatkowania VAT i PCC, właściwe rozliczenie kosztów w CIT, uwzględnienie zasad korekty podatku VAT oraz analiza obowiązków związanych z cenami transferowymi pozwalają ograniczyć ryzyko podatkowe i uniknąć kosztownych błędów.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto przeprowadzić kompleksową analizę planowanej transakcji. W wielu przypadkach odpowiednie przygotowanie pozwala nie tylko zminimalizować ryzyko sporu z organami podatkowymi, lecz również znacząco obniżyć całkowity koszt zakupu nieruchomości.

Planujesz zakup nieruchomości na spółkę?
Jeżeli planujesz zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. i chcesz zweryfikować skutki podatkowe planowanej transakcji, sprawdzić możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT lub prawidłowo rozliczyć zakup od podmiotu powiązanego, warto przeprowadzić analizę jeszcze przed podpisaniem umowy. Odpowiednie przygotowanie transakcji pozwala uniknąć niepotrzebnych kosztów i ograniczyć ryzyko podatkowe.