Co do zasady umowy zamiany nieruchomości między osobami fizycznymi podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych oraz podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Mogą pojawić się jednak sytuacje, gdy opodatkowanie nie wystąpi.

Kiedy umowa zamiany nieruchomości podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2018.1509- dalej u.p.d.o.f.), źródłami przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności, w tym również umowę zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy (art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz. U. 2018.1025). Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.
W przypadku dokonywania odpłatnego zbycia w formie zamiany występuje specyficzna sytuacja. W tym przypadku bowiem każda ze stron umowy uzyskuje przychód w wysokości wartości rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Stąd też dla każdej ze stron umowy okresy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., odnoszą się odrębnie. Możliwa jest zatem sytuacja, w której tylko jedna ze stron umowy zamiany rzeczy uzyskuje przychód z zamiany (gdyż w jej przypadku nie upłynął jeszcze stosowny okres od chwili nabycia), natomiast druga strona nie uzyskuje przychodu, jako że dla niej minął już okres, w którym powstaje przychód z odpłatnego zbycia (Bartosiewicz Adam, Kubacki Ryszard, PIT. Komentarz, wyd. V).

Czy umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zgodnie z art. 1. ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 roku  o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2017.1150- dalej p.c.c.) podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Na podstawie art. 1 ust 4a p.c.c umowa zamiany podlega podatkowi, jeżeli co najmniej jedna z rzeczy znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jedno z praw majątkowych jest wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jak wynika z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a p.c.c., podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Stawka podatku przy zamianie tego rodzaju praw wynosi 2%. Podatnikami są strony tej umowy.

Czy podatku od czynności cywilnoprawnych można uniknąć?

Zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych można uniknąć w sytuacji, gdy stronami umowy zamiany są osoby z najbliższej rodziny. Na podstawie art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn. Dla przypomnienia warto wskazać, że do pierwszej grupy podatkowej ustawodawca zlicza: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Podsumowując:
Co do zasady w przypadku umowy zamiany nieruchomości, która została zawarta przed upływem 5 lat od roku, w którym zostały one nabyte podlega opodatkowaniu. Jeżeli jednak 5-letni termin minął, opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie wystąpi. Należy jednak zaznaczyć, że 5-letni okres liczy się osobno w stosunku do każdej z zamienianych nieruchomości. Ponadto, jeżeli umowa zamiany nieruchomości będzie zawarta między osobami należącymi do I grupy podatkowej podatnicy będą zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawny