Na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik może opodatkować najem w dwojaki sposób. Po pierwsze zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 jako dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej, lub na podstawie punktu 6 tego samego przepisu jako dochód między innymi z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.
Jedną z częstszych form opodatkowania najmu jest ryczałt. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że najem może być opodatkowany ryczałtem tylko wtedy, gdy nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Kiedy można mówić o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej?

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przez niektóre osoby fizyczne, ilekroć mowa o działalności gospodarczej należy ją rozumieć w kontekście definicji zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podążając za tym odesłaniem do z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzenie działalności gospodarczej oznacza działalność zarobkową- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż oraz polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Należy przy tym zaznaczyć, że aby móc jakąś działalność zaliczyć do działalności gospodarczej wszystkie powyższe warunki powinny być spełnione łącznie.

Czy najem większej liczby nieruchomości, to już działalność gospodarcza?

Zanim uzna się, że wynajem większej liczby nieruchomości jest działalnością gospodarczą należy sprawdzić, czy taka działalność podatnika spełnia wszystkie ustawowe wymagania zawarte w definicji działalności gospodarczej. Bezsprzeczne jest w tym przypadku to, że najem nieruchomości ro działalność, która ma charakter zarobkowy oraz ciągły. Jednak, jak już wspomniano wcześniej, aby najem uznać za działalność gospodarczą, należy spełnić wszystkie ustawowe przesłanki. Ostatnią z tych przesłanek jest prowadzenie działalności w sposób zorganizowany. Przy czym należy zastanowić się nad pojęciem zorganizowania. Ustawodawca ma tutaj na myśli stopień i strukturę najmu, która zbliża ogół czynności podejmowanych przez podatnika do cech podmiotu działającego jak profesjonalista. Jeżeli cecha zorganizowanej działalności nie występuje to nie można mówić o działalności gospodarczej.

Przepisy ustawy nie uzależniają kwalifikacji najmu nieruchomości do działalności gospodarczej do liczby wynajmowanych przez podatnika nieruchomości

Organy podatkowe wskazują, że przy kwalifikacji najmu do działalności gospodarczej kluczowe są wyłącznie przesłanki aktywności podejmowanej w celach zarobkowych, ciągłej oraz zorganizowanej. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 grudnia 2018 r. sygn.. 115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ, w której wprost wskazano, że wynajem kilku nieruchomości prywatnych może korzystać z formy ryczałtowej „Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedał Pan dom w Norwegii, a z uzyskanych środków zakupił lokale mieszkalne, które następnie ma Pan zamiar oddać w najem. Obecnie zakupił Pan pięć mieszkań, z których jedno jest już wynajmowane.(…) Najem nie będzie również prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego, a raczej okazjonalny, gdyż podpisuje Pan umowy na okresy roczne i trudno Pan w tej chwili przewidzieć, czy po upływie tego okresu mieszkania będą nadal wynajmowane, co jest głównie uzależnione od popytu na nie. (…) W takim przypadku, będzie Pan mógł nadal korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”.
Powyższe oznacza, że aby najem nosił znamiona działalności gospodarczej musi być łącznie spełniony szereg warunków. Dlatego też każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, badając przy tym czy wyżej wskazane warunki kwalifikują najem do działalności gospodarczej.