Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ulga mieszkaniowa

Co do zasady, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe oznacza, że po dokonaniu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu podatnicy unikną płacenia podatku, jeśli zdecydują się na przeznaczenie środków ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości, która spełni ich cele mieszkaniowe.

Co się stanie, gdy podatnik zakupione z wyżej wymienionych środków mieszkanie przeznaczy na wynajem?

Co do zasady ustawodawca nie wskazuje konkretnych zasad, które definiowałyby jak długo podatnik powinien mieszkać w nowo nabytej nieruchomości. Cel mieszkaniowy należy oceniać poprzez zamiar podatnika jakim jest chęć zamieszkania w nabytej nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli podatnik kupił nieruchomość z zamiarem realizacji potrzeb mieszkalnych, jednak z uwagi na niezależne od niego okoliczności nie może ich w tej nieruchomości zamieszkać na stałe to sytuacja ta nie może powodować utraty prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tym temacie wypowiedział się też między innymi Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia listopada 2016 r., II FSK 3126/14 stwierdził, że „czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęci zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie w nich realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Zgodzić się jednak należy z Sądem I instancji, że dla uznania spełnienia warunków skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe”.
Powyższe oznacza, że podatnik będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w sytuacji, gdy zakupioną nieruchomość przeznaczoną na własny cel mieszkaniowy, w niezależnych od niego okolicznościach wynajmie innej osobie. Jednak należy przy tym zaznaczyć, że owe okoliczności muszą wystąpić. Organy podatkowe nie akceptują bowiem sytuacji, gdy podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej jeżeli nabył nieruchomość jedynie w celach zarobkowych z zamiarem jej najmu.